作者：余飞

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深圳楼市又放松了

(资料图片)

8月21日，深圳市住建局发布了《关于深业颐瑞府、御棠上府项目住房面向人才配售的通告》，在这份《通告》中，深圳再次放松了人才房的申请标准。

之所以说“再一次”，是因为这是年内第二次放松。

第一次发生在3月份。之前申请人才房，需要全家均为深圳户籍，调整后增加了第二梯队，第二队列申购人若以家庭为单位，仅需本人拥有深圳户籍，且在深缴纳社保累计三年以上。共同申购人不受户籍限制，申购人配偶只需正常缴纳深圳社保即可；单身申购人应年满30周岁。

最新的这次调整，则主要在三个方面：

第一，在之前的第一第二梯队基础上增加了第三第四梯队。

第二，三口之家可以申请三房。

第三，大专学历也有机会申请人才房。

具体以两房和三房两个层面来看：

两房方面：

现在申请人才房，两房户型第一梯队需要三年社保、深圳无房、全家深户、主申请人本科以上学历，仍是最严格的标准线。

第二梯队只需要主申请人为深户即可。两房户型增加了第三梯队，主申请人为深户，学历方面，没有本科限制，只要符合深圳人才引进标准，中专+高级技师，拿过世界级国家级竞赛奖项，市级以上技术能手，得到过政府表彰，都符合资格。

三房方面：

第一第二梯队和之前一样不变。增加了第三第四梯队。

第三梯队，学历放松，只要符合深圳人才引进条件即可。第四梯队在学历放松的基础上，放松了家庭人口要求，三人家庭也可以申请三房。之前必须是四口以上的家庭。

这次放松，对于想在深圳上车，却因为商品房太贵而不可得，因为学历要求太严格而不可得的家庭来说，是大利好。

人才房价格一般都是市场价的六折。这次开启配售深业颐瑞府、御棠上府配售价分别是28447元/平米、27449.68元/平米。

关键问题来了，深圳为何二度放松人才房申请门槛？答案不复杂，不好卖。

02

为何二度放宽人才房申请标准

表面上看，人才房价格只有市场价的六折，相当诱人，但是由于之前申请门槛太高，导致符合要求的人并不多。

人才房，顾名思义是为人才建设的，设置本科以上学历本无可厚非，但是本号之前就粗略计算过，深圳的户籍加人才的数量，其实很少。

深圳尽管有1766.18万人，但本科学历人口2020年年末只有258万人。

258万本科以上学历人口，叠加户籍要求，既拥有本科以上学历又是户籍的人口，至少得打个6折，也才154万人。

而且，还有3个而且：

而且，第一梯队要求全家都得是户籍。

而且，还有一条硬标准，有房的不能买，这又得过滤掉一批人。真正有实力的高端人才，早就买了商品房，只剩下实力不上不下的人。

所以，真正符合标准的有效需求，其实很少，大概在100万左右。这有效需求中，又有多少人买得起人才房？

而且，部分人才在老家买过房，有房贷记录。如果在深圳选人才房，贷款得50%起步，这就让很多人望而却步，买不起。

因为，人才房虽然是市场价的六折，但仍不便宜。最新这两个光明的项目，价格在2.8万左右。之前南山的深铁熙府配售价5.94万元，安居同乐馨苑配售价4.62万元。

在这重重关卡之下，去年年末推出的6个人才房项目合计4422套房，去化率只有44%不到。

面对这么低的去化率，今年3月份深圳在推出第一批11个人才房项目的同时，首次降低了申请门槛，也就是增加了第二梯队，只需要主申请人是本科学历和户籍即可，单身年龄放宽至30岁。

这次放松效果虽然有，仍不够明显。

公开数据显示，2023年，深圳人才房共推出11个人才房项目，共8510套，但最终去化率只有43.65%。特别是三房，更难卖。

这主要：

第一，门槛还是太高。

所以，这次三房不仅放松了学历要求，还放松了家庭人口要求。

第二，十年锁定时间太长。

买人才房，得锁定十年，十年内这房子的完全产权还不是你的，这期间，你这套房子不能买卖，不能抵押，不能出租。要在10年后解除人才房的交易限制（离婚后共同申请人该时间限制），并且按照届时政策取得人才房完全产权以后才能上市买卖。

最关键的是，还占据了你的房票。这期间，如果你想购买商品房，没门路。也就是说，十年期间，你无法购买其他商品房。

这就让很多人不得不掂量一下。

人才房在户型设计和公摊面积上存在短板，很多人购买人才房只想过渡一下，等以后有钱了买商品房。但有了这个10年限制，很多人就不得不深思熟虑一下。

更何况，当下深圳的成交量一路下跌，房价一直在调整。

乐有家公布的数据显示，今年上半年，深圳的二手房住宅成交均价6.5万元/平方米，相较于年初下跌了3%，同比去年上半年下跌7%，与2021年上半年比跌幅达到16%。

6.5万元这个价格水平，已经回到了2018年的价格。深圳的房价在2021年前后见顶。

03

深圳人才房即将成为历史

市场行情冷却，叠加门槛仍偏高，三房去化率太低，这是深圳此次调整门槛的主要逻辑。

深圳的人才房并不是卖不出去，市场六折的房子，依旧很香，除了个别偏远地区的楼盘存在通勤硬伤外，大多数人才房项目仍很吃香。

只是苦于门槛太高，限制太多。这次调整的力度非常大，学历这个最大的限制，此次有了大放松，此外还有家庭人口限制放松。

这次放松之下，相信之前较低的三房去化率会有明显提升。

客观来说，这类政策性住房对于买不起商品房的家庭来说，的确是上车深圳的好机会。

这样的机会已经不多了。

因为深圳市在今年四月份发布《通告》：

取消了原来的安居型商品房、人才住房等住房类型，新增了保障性租赁住房（细分为政府组织配租和社会主体出租两种类型）、共有产权住房等住房类型，同时对保障性住房的租金、售价水平进行了调整。

也就是说，深圳的人才房将成为绝版，成为历史。取而代之的是共有产权住房和保障性租赁住房。

未来深圳的住房结构主要是商品房、城中村与政策性住房。

政策性住房包括公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房。

目前，深圳的住房体系中，超过一半是城中村，深圳有一大半的人口住在城中村，城中村成为深圳的天然廉租房，为深圳人口超过2000万提供了基本条件。

商品房189万套，保障房51万套，公寓等其他住房97万套，单位自建房55万套，工业宿舍183万套。

2018年，深圳在开启二次房改的时候，为未来的深圳住房划定了蓝图：

将住房分为市场商品住房、政策性支持住房、公共租赁住房三大类。其中，政策性支持住房包括人才住房和安居型商品房。也即四类，商品房、人才住房、安居房、公共租赁住房，未来的占比分别是40%、20%、20%、20%。

按照这个规划，未来深圳供应的所有住房结构中，商品房占比40%，保障性住房（包括公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房）占比60%。

今年7月3日，深圳市住建局连续发布四项管理办法，分别对公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房三类住房的保障对象、申请条件、供应分配方式、租售价格标准、用地保障、建设筹集主体和渠道、建设标准、监督管理等进行了规范。

来源：深圳市住建局

本号当时有撰文分析，总结下来就是：

公共租赁住房，是针对低收入户籍人群，租住这类房子，只需要市场价的30%，特困人群只需要3%。申请条件为无房家庭，三年内没有房屋转让记录，户籍人员。

保障性租赁住房，是针对新市民、青年人、各类人才，没有户籍要求。提供租金按照同期同区域同品质租赁住房的60%（政府组织配租）或90%（社会主体出租）。申请要求年满18岁，在深圳无房，且三年内没有房屋产权记录，没有享受过住房保障优惠政策（承租社会主体出租的保障性租赁住房的除外），有社保，具备市人民政府规定的人才引进迁户核准条件。

共有产权住房，这是为买不起商品房的家庭准备的。要求本市无自有住房、具有本市户籍、参加社会保险累计缴纳5年以上、未享受过购房优惠政策等。共有产权住房项目的销售均价按照同期同区域同品质商品住房市场参考价格的50%确定。

综合来看，未来深圳的住房结构与分类基本就是这样：

低收入家庭，可以住城中村或者申请公租房。

蓝领白领阶层，可以住城中村或申请保障性租赁住房。

低层级的中产家庭，可以申请共有产权住房。

有钱人，去玩商品房吧。

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